皆さん、こんにちは。大阪府泉佐野市を拠点に、泉州エリアを中心とした解体工事・土木工事を手掛けている松下総建です。
家の解体を検討している方の中には、「建物をなくせば固定資産税は安くなるのか」「更地にすると税金が高くなるというのは本当なのか」と気になっている方も多いのではないでしょうか。
家を解体すると、建物に対する固定資産税は翌年度から原則としてかからなくなります。一方で、土地に適用されていた軽減措置が外れ、土地の固定資産税や都市計画税が上がる場合があります。
家の解体によって税金が一律に安くなるわけではなく、解体する時期や解体後の土地の使い方によって税負担が変わります。
この記事では、家を解体したときに関係する税金や課税時期、土地を売却する場合の注意点について解説します。
【要点まとめ】
- 固定資産税は毎年1月1日時点の所有者と土地・建物の状態を基準に課税される
- 年の途中で建物を解体しても、その年度の固定資産税は原則として減額されない
- 家を解体すると、翌年度から土地の住宅用地に対する軽減措置が外れる場合がある
- 土地を売るために行った解体工事の費用は、譲渡費用として扱われる場合がある
- 解体時期は税金だけでなく、売却や建て替えなどの予定も含めて判断する
■家の解体工事に関係する主な税金
家の解体を検討する際に確認しておきたい税金は、主に固定資産税、都市計画税、消費税、土地売却時の譲渡所得に対する税金です。
すべての税金が解体と同時に発生するわけではありません。それぞれ課税される条件やタイミングが異なります。
・固定資産税
固定資産税は、土地や家屋などの固定資産を所有している人に課される税金です。毎年1月1日時点の所有者に対して、その年度分が課税されます。
建物を解体すると建物に対する固定資産税はなくなりますが、その反映は原則として翌年度からです。
・都市計画税
都市計画税は、市街化区域内にある土地や家屋の所有者に課される税金です。固定資産税と同様に、毎年1月1日時点の状態を基準として課税されます。
対象地域や税率は自治体によって異なるため、所有している土地が対象になるかは市区町村へ確認しましょう。
・解体工事費にかかる消費税
解体業者に支払う工事費には、原則として消費税がかかります。
見積書を比較するときは、提示された金額が税込みなのか税抜きなのかを確認することが大切です。税抜き価格だけで比較すると、契約時に想定より高く感じることがあります。
・土地を売却したときの税金
解体後の土地を売却して利益が出た場合は、その利益に対して所得税や住民税などがかかる可能性があります。
売却価格の全額に税金がかかるわけではなく、土地の取得費や売却のために直接かかった費用などを差し引いて譲渡所得を計算します。
■解体した建物の固定資産税はいつからなくなるのか
固定資産税は、毎年1月1日時点の土地や建物の状態を基準に課税されます。
例えば、1月1日時点で家が残っており、その年の5月に解体した場合でも、その年度分の建物に対する固定資産税は原則として支払う必要があります。
年の途中で解体したからといって、月割りや日割りで建物の固定資産税が返還されるわけではありません。
その年の12月までに建物を解体し、翌年1月1日時点で建物が存在しなければ、翌年度から建物に対する固定資産税は原則として課税されなくなります。
・建物滅失登記を忘れずに行う
家を解体した後は、法務局に対して建物滅失登記を申請します。これは登記簿に登録されている建物がなくなったことを反映させる手続きです。
建物滅失登記は、原則として建物を取り壊した日から1カ月以内に申請する必要があります。
解体業者から発行される建物取毀証明書や印鑑証明書などが必要になるため、工事完了後に受け取る書類を確認しておきましょう。
滅失登記や自治体への連絡が行われていないと、建物が残っているものとして課税情報に反映される可能性があります。
■家を解体すると土地の固定資産税が上がる理由
住宅が建っている土地には、住宅用地に対する固定資産税や都市計画税の軽減措置が適用されている場合があります。
住宅を解体して更地にすると、土地が住宅用地ではなくなるため、原則として翌年度からこの軽減措置が適用されなくなります。
その結果、建物の固定資産税はなくなっても、土地の固定資産税や都市計画税が上がることがあります。
・「更地にすると税金が6倍になる」とは限らない
住宅用地のうち、住宅1戸につき200平方メートル以下の部分は、小規模住宅用地として固定資産税の課税標準額が6分の1に軽減されます。都市計画税についても、課税標準額が3分の1に軽減されます。
ただし、軽減措置が外れたからといって、実際に支払う税額が必ずそのまま6倍になるわけではありません。
土地の評価額や面積、負担調整措置、自治体の税率などによって実際の税額は変わります。解体前後の税額を正確に知りたい場合は、土地がある自治体の固定資産税担当窓口へ確認しましょう。
・空き家を残せばよいとは限らない
土地の税負担が上がることを避けるために、使用していない家を残そうと考える方もいるかもしれません。
しかし、空き家を放置すると、建物の老朽化による倒壊や屋根材の飛散、不法侵入、害虫、近隣トラブルなどのリスクがあります。修繕費や管理費が増え、結果的に大きな負担になることもあります。
また、管理状態が悪い空き家について自治体から勧告を受けた場合は、建物を残していても住宅用地の軽減措置が適用されなくなる可能性があります。
税金だけで空き家を残すか判断せず、安全性や管理費、売却のしやすさも含めて検討することが大切です。
■解体時期は1月1日と土地の利用予定から考える
固定資産税だけを見ると、年内に解体するか年明けに解体するかによって、翌年度の課税内容が変わる可能性があります。
しかし、税負担を抑えるためだけに工事を先延ばしにすると、老朽化が進んだり、台風や地震による被害が発生したりすることがあります。
・建て替えを予定している場合
既存の家を解体して新しい住宅を建てる場合は、解体工事と新築工事の間隔をできるだけ空けないように計画します。
建て替え中の土地に住宅用地の軽減措置が継続されるかどうかは、建築工事の進み具合や所有者などの条件によって異なります。事前に自治体へ確認しておくと安心です。
・土地の売却を予定している場合
更地にした方が売却しやすい土地もあれば、古家付き土地として売却した方がよい場合もあります。
先に解体すると土地の固定資産税が変わるだけでなく、希望する買主が見つからない期間も更地を管理しなければなりません。不動産会社へ売却方法を相談してから、解体時期を決める方法もあります。
・駐車場などに活用する場合
解体後の土地を駐車場や資材置き場として活用する場合は、舗装や排水、区画整備などの費用も必要になります。
解体費用だけで判断せず、解体後の整備費用や収益、税金を含めて計画を立てましょう。
「いつ解体すればよいかまだ決まっていない」という段階でも、建物の状態や工事範囲を確認することはできます。まずは現在の状況を整理するところから始めてみませんか。
■解体後に土地を売るときに関係する税金
解体後の土地を売却して利益が出ると、譲渡所得に対して所得税や住民税などが課される場合があります。
譲渡所得は、一般的に次のような考え方で計算されます。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用－利用できる特別控除
取得費には土地を購入したときの代金や購入手数料などが含まれ、譲渡費用には土地を売るために直接かかった仲介手数料や測量費などが含まれます。
・解体費用が譲渡費用になる場合がある
土地を売るために建物を解体した場合、その解体費用や建物の損失額が譲渡費用として認められることがあります。
ただし、解体した後に長期間土地を保有していた場合や、売却以外の目的で解体した場合など、状況によって取り扱いが異なります。
解体工事の見積書、契約書、請求書、領収書、工事写真などは、売却や確定申告が終わるまで保管しておきましょう。
・マイホーム売却時の特別控除
自分が住んでいた家を売却した場合、一定の要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
家を解体して敷地だけを売却する場合も、売買契約を結ぶまでの期限や、解体後の土地を貸したり別の用途に使ったりしていないことなど、複数の要件を満たせば対象になることがあります。
・相続した空き家を売る場合
相続した空き家を解体して土地を売却する場合も、建築時期や相続後の利用状況、売却時期などの条件を満たすことで、譲渡所得の特別控除を利用できる可能性があります。
税制や適用条件は変更されることがあります。解体や売却を進める前に、税務署や税理士、不動産会社などへ確認してください。
■解体工事前に税金と手続きを確認する
家の解体を検討するときは、工事費だけでなく、解体後の税金や土地の使い方まで確認しておくことが大切です。
【解体前に確認したいこと】
- 土地と建物の所有者や名義
- 現在支払っている固定資産税と都市計画税
- 住宅用地の軽減措置が適用されているか
- 解体後に建て替え、売却、活用のどれを予定しているか
- 利用できる補助金や助成制度があるか
- 売却時に利用できる税制上の特例があるか
- 建物滅失登記に必要な書類
- 解体工事の見積金額が税込みか税抜きか
税金については自治体や税務署、税理士へ、売却については不動産会社へ確認し、解体工事については現地を確認できる業者へ相談すると、それぞれの情報を整理しやすくなります。
・泉佐野市・泉州エリアの解体工事は松下総建へ
松下総建は、大阪府泉佐野市を中心に、岸和田市や堺市などを含む泉州エリアで解体工事を承っています。地域や工事内容によっては、和歌山県にも対応可能です。
個人住宅の木造解体をはじめ、鉄骨造・RC造の建物、店舗やテナントの内装解体など、建物の構造や解体目的に合わせて対応いたします。
税金や土地の使い方が決まっておらず、「まず何から考えればよいか分からない」という場合も、建物の状態や必要な工事を確認することから始められます。
相談したからといって、すぐに工事を決める必要はありません。泉佐野市・泉州エリアで家の解体をお考えの方は、お気軽に松下総建までご相談ください。
