皆さん、こんにちは。大阪府泉佐野市を拠点に、泉州エリアを中心とした解体工事・土木工事を手掛けている松下総建です。
古くなった家や相続した実家を解体したいと思っても、「最初に誰へ相談すればよいのか」「家の中の荷物はどうすればよいのか」と迷う方は少なくありません。
家の解体は、解体業者に連絡してすぐに建物を壊すものではありません。所有者の確認や家族との話し合い、現地調査、見積もり、届出、不用品の整理など、工事前に進めることがあります。
家を解体するには、解体後の土地の使い方を決めたうえで、現地調査と見積もりを依頼することから始めます。
この記事では、家を解体するために必要な準備から業者選び、工事の流れ、解体後の手続きまで順番に解説します。
【家を解体するまでの基本的な流れ】
- 解体する目的と解体後の土地利用を整理する
- 土地と建物の所有者を確認する
- 解体業者へ現地調査と見積もりを依頼する
- 見積書の内容を確認して契約する
- 届出や不用品整理、ライフラインの手続きを進める
- 近隣への挨拶を行う
- 建物を解体して廃棄物を搬出する
- 土地を整地して工事完了を確認する
- 建物滅失登記などの手続きを行う
■家を解体するには最初に目的と所有者を確認する
家を解体したいと思ったら、まずは「なぜ解体するのか」と「解体後の土地をどうするのか」を整理しましょう。
建て替え、土地の売却、駐車場への変更、老朽化した空き家の撤去など、目的によって工事の範囲や整地方法、解体する時期が変わります。
・解体後の土地の使い方を決める
建て替えを予定している場合は、新しい建物の基礎工事に合わせて既存の基礎や地中の構造物を撤去する必要があります。
土地を売却する場合は、古家付きで売るのか、更地にしてから売るのかを不動産会社と相談しておくことが大切です。
駐車場として利用する場合は、解体後に砕石を敷くのか、アスファルトで舗装するのかによって整地方法が変わります。
・土地と建物の名義を確認する
解体工事を依頼できるのは、原則として建物の所有者です。土地と建物の名義が異なる場合や、家が共有名義になっている場合は、関係者の同意を確認する必要があります。
相続した実家を解体する場合は、相続登記や遺産分割協議が終わっていないこともあります。
他の相続人や共有者の同意を得ずに解体すると、親族間のトラブルや損害賠償の問題につながる可能性があります。
登記事項証明書や固定資産税の納税通知書などを確認し、所有関係が分からない場合は法務局や司法書士などへ相談しましょう。
・住宅ローンや抵当権も確認する
住宅ローンが残っている建物や抵当権が設定されている建物を解体する場合は、金融機関の承諾が必要になることがあります。
建物の登記事項証明書を確認し、抵当権が残っている場合は工事を契約する前に金融機関へ相談してください。
■解体業者へ現地調査と見積もりを依頼する
家の解体に必要な費用は、建物の広さや構造だけでは決まりません。
重機やトラックが入れる道路幅、隣家との距離、敷地の高低差、屋根材や外壁材、庭木、ブロック塀、家の中に残っている荷物などによって費用が変わります。
そのため、正確な見積もりを出してもらうには、解体業者による現地調査が必要です。
・現地調査で確認される主な項目
- 建物の構造と延床面積
- 敷地や前面道路の広さ
- 隣家や道路との距離
- 重機やトラックを搬入できるか
- 屋根材や外壁材の種類
- ブロック塀や門扉、物置の有無
- 庭木や庭石、井戸、浄化槽の有無
- 家財道具や不用品の量
- アスベストを含む建材が使われている可能性
- 地中に残っている基礎や構造物の可能性
現地調査の際は、建物だけでなく、門扉や塀、庭木など、どこまで撤去したいかを伝えておきましょう。
・複数の見積もりを比較する
解体費用が適正か判断するためには、複数の業者へ現地調査を依頼し、見積書を比較する方法があります。
ただし、合計金額だけで業者を決めるのはおすすめできません。安い見積もりでも、必要な工事が含まれていなければ、工事開始後に追加費用が発生する可能性があります。
建物本体の解体、基礎撤去、廃棄物処分、養生、重機回送、整地などの内訳を確認しましょう。
■契約前に工事範囲と追加費用の条件を確認する
解体工事の見積書を受け取ったら、金額だけでなく、工事に含まれている範囲と含まれていない範囲を確認します。
・撤去するものと残すものを決める
同じ敷地内でも、すべてを撤去するとは限りません。隣地との境界にあるブロック塀や、解体後も使用する門扉、樹木などを残す場合があります。
残すものは、現地で業者と一緒に確認し、見積書や図面にも記載してもらいましょう。
口頭だけで伝えると認識がずれ、必要なものまで撤去してしまうトラブルにつながる可能性があります。
・追加費用が発生するケースを確認する
地中から古い基礎や浄化槽、井戸、廃棄物などが見つかった場合は、見積もり時点で確認できなかった撤去費用が追加されることがあります。
また、事前調査でアスベストを含む建材が確認された場合は、通常の解体とは異なる飛散防止対策や処分が必要です。
追加費用が発生する条件や、発生した場合の報告方法を契約前に確認しておきましょう。
・必要な許可や保険を確認する
解体工事を行う業者には、工事内容や規模に応じた建設業許可または解体工事業登録が必要です。
万が一、工事中に隣家や道路などを損傷した場合に備え、損害賠償責任保険などへ加入しているかも確認しておくと安心です。
・工事期間と支払条件を確認する
契約前には着工日と完了予定日、支払いの時期、追加工事が発生した場合の取り扱いも確認します。
土地の売却や新築工事の日程が決まっている場合は、いつまでに整地まで完了する必要があるかを業者へ伝えましょう。
■着工前に不用品・ライフライン・近隣対応を進める
解体工事の契約後は、着工日までに家の中の荷物を整理し、電気やガスなどの停止手続きを進めます。
・家の中の不用品を整理する
家具や衣類、食器、布団、家電製品などが家の中に残っていると、残置物の処分費用が追加されることがあります。
家庭から出た不用品は、解体工事で発生する廃材とは処分方法が異なります。自治体の粗大ごみ回収や家電リサイクル、専門業者への依頼などを利用して、できる範囲で事前に処分しましょう。
仏壇や神棚、写真、重要書類、印鑑、貴金属など、誤って処分できないものが残っていないかも確認してください。
・電気やガスなどを停止する
解体前には、電気、ガス、電話、インターネットなどの停止や撤去を各事業者へ依頼します。
水道は、解体工事中の粉じんを抑えるための散水に使用することがあります。自分の判断ですぐに停止せず、解体業者へ停止時期を確認しましょう。
浄化槽や汲み取り式トイレがある場合は、清掃や汲み取りが必要になることもあります。
・必要な届出を確認する
一定規模以上の解体工事では、建設リサイクル法に基づく届出が必要です。また、建物の規模や工事内容にかかわらず、解体前には建材にアスベストが含まれていないか事前調査を行います。
届出や調査は解体業者が対応またはサポートすることが一般的ですが、誰がどの手続きを行うのか契約時に確認しましょう。
・近隣へ工事前の挨拶を行う
解体工事では、騒音や振動、ほこり、工事車両の出入りなどにより、近隣の方へ負担をかけることがあります。
工事期間や作業時間、緊急時の連絡先などを伝え、着工前に挨拶を行うことでトラブルを防ぎやすくなります。
松下総建では、工事前の挨拶や養生、現場の清掃など、周辺環境にも配慮しながら施工を進めています。
「家の中に荷物が残っている」「何を自分で手続きすればよいか分からない」という場合も、現地調査の際に確認できます。準備が整っていない段階でも、まずはお気軽にご相談ください。
■家の解体工事はどのような流れで進むのか
着工後は、安全対策と近隣への配慮を行いながら、建物を順番に解体していきます。
建物の構造や敷地条件によって順番が変わる場合もありますが、一般的には次のような流れで進みます。
・足場と養生を設置する
最初に建物の周囲へ足場を組み、防音や防じんのための養生シートを設置します。
道路や隣家との距離が近い現場では、廃材の飛散やほこりを抑えるため、現場に合わせた養生が重要です。
・内装材や設備を撤去する
建物本体を重機で解体する前に、窓ガラス、建具、畳、住宅設備、石膏ボードなどを手作業で取り外します。
木材、金属、コンクリート、プラスチックなどを分別し、種類ごとに適切な方法で処分します。
・屋根と建物本体を解体する
内装材や設備を撤去した後、屋根や建物本体を解体します。
木造住宅では、ほこりや木くずの飛散を抑えるため、散水しながら作業を進めます。鉄骨造やRC造では、建物の構造に合わせた重機や工法を使用します。
・基礎や地中の構造物を撤去する
建物本体を解体した後は、地面の下にある基礎を撤去します。
工事中に図面には記載されていない古い基礎や浄化槽、井戸などが見つかった場合は、施主へ状況を報告し、撤去方法や費用を相談します。
・廃棄物を搬出して土地を整地する
解体工事で発生した廃棄物を分別して搬出し、地面に残った細かな廃材を取り除きます。
最後に土地を平らにならして、売却や建て替えなど、次の利用方法に合った状態へ整えます。
・工事期間は建物や周辺環境によって変わる
一般的な木造住宅でも、建物の広さや敷地条件、残置物の量、天候などによって工事期間は変わります。
道路が狭く大型の重機を使用できない場合や、手作業で解体する範囲が多い場合は、通常より時間がかかることがあります。
■解体後は整地と建物滅失登記を確認する
建物の解体が終わったら、土地の状態と撤去範囲を業者と一緒に確認します。
【工事完了時に確認したいこと】
- 撤去する予定だった建物や構造物が残っていないか
- 残す予定だった塀や樹木などが保護されているか
- 地面に大きなコンクリート片や廃材が残っていないか
- 土地が予定した状態に整地されているか
- 道路や隣接地に損傷や汚れがないか
- 建物滅失登記に必要な書類を受け取ったか
・建物滅失登記を行う
建物を解体した後は、原則として解体から1カ月以内に法務局で建物滅失登記を行います。
手続きには、解体業者が発行する建物取毀証明書や業者の印鑑証明書、登記事項証明書などが必要になります。
自分で申請することもできますが、手続きが難しい場合は土地家屋調査士へ依頼できます。
・解体後の土地を適切に管理する
更地にした土地をすぐに売却したり建て替えたりしない場合は、雑草や不法投棄、雨水、土砂の流出などに注意が必要です。
定期的に土地の状態を確認し、必要に応じて防草シートやフェンスを設置するなど、周辺へ迷惑がかからないよう管理しましょう。
・泉佐野市・泉州エリアで家を解体するなら松下総建へ
松下総建は、大阪府泉佐野市を中心に、岸和田市や堺市などの泉州エリアで解体工事を承っています。工事内容や地域によっては和歌山県にも対応可能です。
個人住宅の木造解体をはじめ、鉄骨造・RC造の建物、店舗やテナントの内装解体など、建物の構造や目的に合わせて対応いたします。
家の解体では、工事費だけでなく、残置物や塀、庭木、地中の構造物など、事前に確認する項目が多くあります。現地を確認したうえで、必要な工事範囲を整理することが大切です。
まだ解体を決めていない場合や、家族と相談している途中でも問題ありません。「この家を解体するには、何から始めればよいか」とお困りの方は、まずは現在の状況を松下総建までお聞かせください。
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