「親の家を解体しようと業者に依頼したら、『名義が違うので工事できません』と断られました…」
こんな経験をした方、意外と多いのではないでしょうか。親や祖父母が亡くなった後、空き家になった実家。「もう誰も住まないし、解体しよう」と思ったのに、予想外の壁にぶつかるケースが増えています。
なぜ自分の親の家なのに、解体できないのでしょうか？
その答えは「相続登記」にあります。親が亡くなっても、不動産の名義を相続人に変更する手続き（相続登記）をしていないと、法律上はまだ故人の所有物のままなのです。そして、所有者でない人が勝手に家を解体することはできません。
この記事では、相続登記をしていない実家の解体問題について、対処法を詳しく解説します。必要な手続きを知って、スムーズに解体を進めるためのポイントをつかみましょう。
相続登記をしていないと解体できない理由
なぜ相続登記をしていないと解体できないのか、その法的な背景と実務的な問題点を見ていきましょう。
法律上の所有権の問題
相続は、被相続人（亡くなった方）の死亡と同時に自動的に発生します。しかし、不動産の名義変更（相続登記）は自動的には行われません。
つまり、親が亡くなったとき、実際には財産は法定相続人に引き継がれていますが、不動産登記簿上の所有者名義はまだ亡くなった方のままなのです。
この状態で解体工事を依頼すると、業者は「登記上の所有者の同意がない」として工事を断るケースがほとんどです。なぜなら、他人の財産を勝手に処分することは法律違反になる可能性があるからです。
解体許可申請の壁
解体工事を行うには、自治体に「建物除却届」や「解体工事届」などの申請書を提出する必要があります。この申請には「所有者の同意」が必要です。
登記簿上の所有者が既に亡くなっている場合、当然ながらその同意を得ることはできません。相続人全員の同意があったとしても、登記上の所有者と現在の権利者が一致していないため、申請自体が受理されないことがあります。
解体業者の立場
解体業者にとっても、所有権が不明確な建物を解体することはリスクが高すぎます。
例えば、相続人の一部が解体に反対している場合、工事後に「無断で解体された」として訴訟を起こされる可能性があります。また、解体費用の支払いトラブルに発展するケースもあります。
信頼できる業者ほど、こうした法的リスクを避けるために、所有権が明確になっていない物件の解体を断る傾向があります。
このように、相続登記をしていないと解体工事の入り口で躓いてしまうのです。特に相続人が複数いる場合や、相続関係が複雑な場合は、解体前にまず相続問題を整理することが不可欠です。
解体に必要な手続きと法的なポイント
相続した実家を解体するために必要な手続きと、押さえておくべき法的なポイントを解説します。
相続登記の基本的な流れ
相続登記の手続きは、大きく分けて次のステップで進みます。
1. 相続人の確定：戸籍謄本などを集めて、法定相続人を特定します。被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの連続した戸籍が必要です。
2. 遺産分割協議：相続人が複数いる場合は、誰がどの財産を相続するか話し合います。不動産を誰が相続するか、または共有にするかを決めます。
3. 必要書類の収集：相続登記に必要な書類（戸籍謄本、住民票、固定資産評価証明書、遺産分割協議書など）を揃えます。
4. 法務局への申請：必要書類を添えて、不動産の所在地を管轄する法務局に相続登記の申請をします。
相続登記は専門知識が必要なため、司法書士に依頼するケースが多いですが、費用を抑えたい場合は自分で行うことも可能です。
相続登記が完了するまでの対応
相続登記には時間がかかる場合があります。特に相続人が多い場合や、古い戸籍の収集が必要な場合は数ヶ月以上かかることも珍しくありません。
この間も解体を進めたい場合は、以下の方法が考えられます。
相続人全員の同意書を用意する：解体の申請時に、登記名義人（亡くなった方）の相続人全員が解体に同意していることを示す書面を添付します。
仮処分などの法的手続き：急を要する場合（倒壊の危険があるなど）は、裁判所に仮処分の申立てをして対応することもあります。
相続人間の意見が分かれた場合
相続人の中に解体に反対する人がいる場合、問題はより複雑になります。
この場合、まず話し合いによる解決を試みるべきですが、それでも合意に至らない場合は、「共有物分割請求」などの法的手続きを検討する必要があります。
特に放置すれば危険な状態の空き家の場合、行政が「特定空家等」として認定し、強制的に対応することもあります。しかし、その費用は最終的に所有者（相続人）に請求されることになるため、自主的な解決が望ましいでしょう。
相続と解体の問題は、早めに専門家（司法書士や弁護士）に相談することで、スムーズな解決につながることが多いです。
相続放棄と解体の関係｜できる？できない？
「相続放棄をしたら、実家の解体義務からも免れるのでは？」と考える方もいるかもしれません。しかし、相続放棄と解体の関係は、多くの人が誤解している部分です。
相続放棄のしくみと効果
相続放棄とは、相続人が相続財産の一切を受け継がないことを選択する制度です。手続きは被相続人の死亡を知ってから3ヶ月以内に家庭裁判所に申述する必要があります。
相続放棄が認められると、法律上「初めから相続人ではなかった」ことになります。つまり、プラスの財産（預貯金や不動産など）もマイナスの財産（借金や税金など）も一切相続しないということです。
しかし、ここで多くの人が誤解しているのが「管理責任」の問題です。
相続放棄をしても残る「管理責任」
実は、相続放棄をしても、その効力が生じるまでの間の財産の管理責任は免れません。民法940条には「相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない」と定められています。
つまり、次の相続人が管理を始めるまでは、相続放棄をした人にも管理責任があるのです。
空き家の解体と相続放棄
では、相続放棄をした場合、空き家を解体する義務はあるのでしょうか？
基本的に、解体する「義務」はありませんが、空き家が危険な状態で周囲に被害を与える可能性がある場合は、管理責任を問われる可能性があります。
例えば、管理不全の空き家が強風で倒壊し、隣家に被害を与えた場合、相続放棄をしていても「適切な管理を怠った」として損害賠償責任を負う可能性があるのです。
また、自治体が「特定空家等」に指定した場合、行政代執行による強制解体が行われ、その費用は相続放棄をした人にも請求されるケースがあります。
相続放棄をしたからといって、完全に責任から逃れられるわけではないことを理解しておきましょう。
解体をスムーズに進めるための段取り
相続した実家の解体をスムーズに進めるためには、適切な段取りと準備が欠かせません。ここでは、実践的なステップをご紹介します。
解体前の準備チェックリスト
解体工事を始める前に、以下のチェックリストで準備を整えましょう。
相続関係の整理：誰が相続人になるのか、戸籍謄本などで確認します。被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの連続した戸籍謄本が必要です。
不動産の権利関係の確認：登記簿謄本（全部事項証明書）を取得して、正確な所有者や抵当権などの権利関係を確認します。
遺言書の有無の確認：遺言書がある場合は、その内容に沿って相続手続きを進める必要があります。
相続人全員の意向確認：解体について、全相続人の同意を得ておきましょう。反対意見がある場合は、早めに話し合いの場を設けることが重要です。
専門家への相談タイミング
解体をスムーズに進めるためには、専門家の力を借りることも大切です。
司法書士：相続登記の手続きを依頼する場合は、早い段階で相談しましょう。特に相続関係が複雑な場合は必須です。
弁護士：相続人間で意見が対立している場合や、相続財産に問題（多額の借金など）がある場合は、弁護士に相談するのが賢明です。
税理士：解体後の土地の活用や税金対策について相談したい場合は、税理士の知見が役立ちます。
専門家への相談は、問題が複雑化する前の早い段階で行うことをおすすめします。
解体業者との打ち合わせポイント
解体業者に依頼する際には、以下の点を明確に伝えておきましょう。
相続の状況：「相続手続き中である」ことを正直に伝え、必要書類について相談します。
工事のタイミング：相続登記完了後に工事を行うのか、相続人全員の同意書で進めるのかを明確にします。
近隣への配慮：長年住んでいた地域では、ご近所との関係も大切です。解体時の騒音や振動について、配慮してほしい点があれば伝えておきましょう。
解体工事は一度始まると後戻りが難しいため、事前の準備と関係者との調整が何より重要です。段取りよく進めることで、不要なトラブルや余分な費用を避けることができます。
まとめ｜相続も解体も"事前の確認"がカギ
相続してない実家の解体問題、いかがでしたか？
空き家になった実家を解体しようとして「名義が違うから」と断られるケース、実は珍しくありません。相続登記をしていないと解体工事の入り口でつまずいてしまうのです。
相続登記の手続きは、戸籍謄本の収集から始まり、相続人間の合意形成、そして法務局への申請と、一定の時間と手間がかかります。特に相続人が多い場合や遠方に住んでいる場合は、早めに着手することが大切です。
また、相続放棄をしても管理責任から完全に逃れられるわけではないことも理解しておきましょう。
解体をスムーズに進めるためには、相続関係の整理と専門家への相談を早い段階で行い、全ての相続人との意思疎通を図ることがポイントです。
「親の家だから」と安易に考えず、法的な手続きをきちんと踏むことで、後々のトラブルを避けることができます。空き家問題と向き合う第一歩として、この記事が皆さまのお役に立てば幸いです。
